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全球城市观察︱为20万套住房选址柏林正进行一场

时间:2018-12-14 18:50

来源:未知作者:admin点击:

  对一些城市而言,过高的房产空置率是个大问题,它可能来自人口的老龄化和持续流出,或是房地产泡沫崩溃后的低迷。另一些城市则在迅速消化自己的住房库存,供不应求。

  德国首都柏林属于后者。越来越多的人涌入这座城市,跨国企业的高薪员工、创意人士,以及难民。去年,4.1万外来人迁入这里居住,总人口超过了370万。预计到2030年,柏林人口数将超过400万。

  与此同时,房价正在不断上涨。根据今年房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)公布的“2017全球住宅城市指数”(Global Residential Cities Index),柏林是去年全球唯一一座房价涨幅超过20%的城市。今年柏林的平均房租相比去年增长了6%,土地出让价格也增长了13.6%。

  但柏林的住房供应却捉襟见肘。根据德国央行的数据,2017年,柏林规划新建的住房数量首次下降。

  11月底,柏林市政府宣布将在2030年前建造20万套住房。政策制定者们算了一笔账,为了保证住房供应,控制房租和地价,2030年前需要新建11.4万套新房,这个数字还需要加上近些年工程延误的7.7万套。

  为了抑制投机行为,这项政策还承诺,20万套住房的一半将作为“社会住房”,以可负担的租金提供给低收入者。

  这项本是皆大欢喜的政策却遇到了另一个问题,它们会建在哪里?是在未建成区域平地起高楼,集中建设公屋社区,还是将20万套的总量分散,在既有的居民区旁植入新楼?

  选择前者就需要在柏林行政范围内找寻空地。和许多大都市一样,柏林未开发的空间极为有限,仅存的空地来自城市外围的一圈农场和公园。植入的方式似乎选择多一些,柏林尚有一定数量的棕地,比如废弃的工厂或是商业用地,可以被重新开发。

  CityLab的撰稿人Feargus O’Sullivan称,这是一场绿地和棕地的“战争”,20万新房的去向将影响这座城市的未来。

  不同于一些单一中心的大城市,二战的空袭和之后的东西德分立使得柏林成为一个多中心的城市,区域不均衡一直延续至今,一些老旧破败的棕地或社区成了新的发展点。

  今年9月,柏林参议院公布了一项改造计划。社会主义东德时期留下了大量低矮的单元楼“Plattenbau”,从外观上看它和中国常见的工人新村、赫鲁晓夫楼相仿,大多来自社会主义时期,通过预制件技术大量复制。这些看起来“灰突突”的单元楼没有任何个性,却为当时的东德提供了190万套公屋。

  目前,这项改造计划正在试点,改造方式是在这些多层楼顶上进行“加盖”,工程师们正在测试楼宇的承重能力,也在计算这种顶层加盖的方式究竟能新增多少住房。

  东柏林时代留下的Plattenbau,预制件技术大量复制的低矮单元楼。 视觉中国 图

  此外,一些棕地也已陆续进行改造。最近柏林火车站附近一片废弃的铁路区将被改成一个6000人的居住区,从这里步行15分钟可以到达勃兰登堡门。城市东北部一块长期废弃的堆货场也将被改为一个2000人的社区。西北部城郊的一座岛原本是电缆厂,如今开发商正计划改造为滨水的城市“新花园”。

  但这些建设从立项开始就极为艰难,需要经过各种论辩和博弈。一些老社区的居民抗议,他们担心拔高的楼层会影响他们的光照。

  从城市管理者的角度,居民的抗议常被认为缺乏“大局观”,但实际上,他们并非毫无理由。柏林一些老式公寓的设计并不人性化,狭窄拥挤,即便有天井也不能补足阳光。尽管近些年一些士绅化让这些老房子变得浪漫,然而要在低矮的老房周围建高楼又不遮挡光照,对设计师而言是个挑战。

  在空地上建房同样困难重重。此前,柏林市政府曾计划在滕珀尔霍夫旧机场所在地上建房,但公民投票否决了这个方案,机场废弃后这里成为一处公园,人们认为不该对这座城市为数不多的绿地动刀。

  目前绿地和棕地的开发都受到阻碍,20万套中一半用于廉租房的承诺获得了公众支持。但人们在支持的同时表示,欢迎公屋,开发可以,但不能选错地方。

  这是一场大型的“邻避运动” (Not-In-My-Backyard),相比令人赏心悦目的绿地,一个低收入者社区出现在自家“后院”令人警惕。人们担心的不仅是阳光受到遮挡,还包括可能的社会问题,教育等公共设施和服务能否跟得上。

  一些相对孤立的大型公屋曾出现过问题。比如香港的天水围,它被认为是规划失败,社区内缺少就业,白天成年人去往市中心工作,留下“无人看惯”的未成年人,这里一度成为未成年人犯罪的高发地。

  目前,柏林东北部一处70公顷的农场正处在风暴眼。社会希望能将农场改为居民区,而绿党则坚决反对,这片土地紧邻一座建于1998年的国家公园。

  绿党暂时赢了这场论战,他们和社会达成协议,暂不开发这片区域,但协议期限只持续到2021年。

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